CONSIGLI UTILI
Visite accurate
Dopo i primi contatti con l’azienda o con
il proprietario, è indispensabile una visita accurata all’immobile.
Bisognerà quindi valutare il tipo di quartiere, lo stato
di conservazione dell’appartamento e del caseggiato, gli
infissi, il piano, la luminosità e l’esposizione,
la presenza di attività rumorose nei pressi, e prendere
le misure reali ( spesso diverse da quelle commerciali, che comprendono
anche le quote dei beni condominiali). Particolare attenzione
va prestata alle macchie di umidità : se non sono ancora
asciutte, è bene chiedere che venga spiegata la causa,
ed esigere la riparazione prima dell’acquisto.
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ATTENZIONE ALL’IPOTECA
Può verificarsi che nella casa che si
vuole acquistare esista un’ipoteca. Ciò significa
che la casa è stata data in garanzia, generalmente in prestito.
Poiché l’ipoteca segue l’immobile e non chi
l’ha concessa, ne deriva che, se il creditore non viene
saldato per una qualunque ragione, a pagarne le conseguenze non
è il debitore ma chi ne ha acquistato la proprietà.
Il rischio è quello di un’esecuzione ( vendita forzata)
immobiliare. Anche se una situazione del genere permette sicuramente
la risoluzione del contratto di compravendita, farsi ridare i
soldi non è cosa per niente agevole. Esiste però
un modo di controllare l’esistenza di ipoteche ( fra l’altro,
se si accede un mutuo presso una banca stessa a fare i controlli
) . Ci si può recare all’ufficio del registro ( che
è più aggiornato del catasto ) con i seguenti dati:
nome, cognome, data di nascita e paternità del venditore.
Dopo un po’ di coda si potrà sapere se a quel nome
risulta intestata la registrazione di una qualsivoglia ipoteca.
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L’ARTE DI VALUTARE LA CASA
Non è semplice capire se la casa che si
sta per acquistare vale davvero quanto costa. I “ borsini”
che vengono pubblicati da giornali economici sono spesso d’aiuto
per conoscere il prezzo medio, ma molti sono i fattori che intervengono
per alzarlo o per abbassarlo. Prima di tutto bisogna partire dal
presupposto che il prezzo è sempre trattabile e che bisogna
cercare di ottenere uno sconto. Non bisogna quindi avere fretta,
né dimostrare eccessivo interesse all’immobile. E
considerare che il mediatore è in genere più elastico
del proprietario che vende direttamente la sua casa, alla quale,
anche per ragioni psicologiche, tende a dare un valore elevato.
I principali elementi da considerare, ragionando sulla base di
un costo medio quale si può desumere dai giornali o da
altre informazioni raccolte, sono illustrati nella tabella con
accanto le percentuali in aumento o in diminuzione da applicare
sui prezzi medi di quel quartiere. Si tratta di indicazioni massima,
che però possono aiutare nella valutazione.
Altri elementi da considerare, che però non possono essere
ricondotti ad un’unica percentuale in aumento o in diminuzione
sono:
- Numero dei condomini: più sono e minori sono le spese
condominiali pro capite
- Il piano della casa :all’ultimo si rischiano infiltrazioni
e spese; se manca l’ascensore, ai piani alti il prezzo si
abbassa rispetto a quelli inferiori, anche del 30% dal quarto
in su. Da ultimo, l’elemento decisivo: se si “sente”
davvero che quella è la casa che ci vuole, allora si che
si può anche essere disposti a spendere qualcosa in più
del previsto. O del giusto.
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SPESE CONDOMINIALI ARRETRATE
Di norma, e salvo specifici accordi fra le parti,
sono a carico del vecchio proprietario: se non sono state pagate
l’amministrazione può però richiederle al
nuovo acquirente per l’anno passato e per quello in corso,
salvo il diritto di avviare un azione legale contro ha venduto
l’appartamento con i debiti annessi. Avviare un’azione
legale non è però cose da poco, e la migliore tutela
consiste nell’informarsi su questo aspetto chiedendo che
venga fornito, dall’amministrazione del condominio, un estratto
conto della situazione dei pagamenti. Converrebbe anche chiedere
di vedere il bilancio preventivo per l’anno in corso e il
verbale delle assemblee condominiali: cosi’ si può
verificare se sono state deliberate o sono già in corso
spese condominiali straordinarie di forte entità e valutare
il prezzo della casa e la propria pianificazione di bilancio familiare
anche sulla base di questi dati. E’ comunque possibile far
inserire nel cosiddetto “ compromesso” o addirittura
nel rogito una clausola nella quale si dichiari esplicitamente
che tutte le spese condominiali, fino alla data del rogito, restano
comunque a carico del venditore. E’ particolarmente importante
aggiungere questa clausola se fin dal compromesso vengono consegnate
le chiavi; non è facile dimostrare, dato che si ha già
l’uso dell’appartamento, che non ci si intendeva anche
accollare le spese condominiali.
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CONDONO EDILIZIO E DINTORNI
E’ opportuno verificare se in comune è
stata presentata una domanda di condono edilizio, che corre sempre
il rischio di essere respinta. In ogni caso, il venditore è
tenuto a dichiarare nel rogito l’inesistenza di opere abusive.
La planimetria della casa dovrebbe corrispondere a quella depositata
all’Ufficio del catasto, presso il quale ci si può
recare per controllare ( il controllo può anche essere
effettuato dallo studio notarile che si occupa del rogito ). Se
la planimetria non corrisponde ( ma può essere colpa dei
ritardi del Catasto), è meglio sospendere le trattative
e chiarire il perché. Non va dimenticata neppure la posizione
dell’immobile nell’ambito del piano regolatore: per
alcuni immobili è previsto l’abbattimento. Le informazioni
possono essere richieste in Comune, ma anche l’amministratore
condominiale dovrebbe fornirle.
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LA SICUREZZA DEGLI IMPIANTI
Entro il 31 dicembre 1998 devono essere adeguati
tutti gli impianti elettrici, del gas e dell’acqua alle
normative sulla sicurezza, contenute nella legge 46/1990 e nel
DPR 447/1991. Questi adempimenti sono garantiti da una certificazione
di conformità, redatta da un tecnico abilitato, che andrà
obbligatoriamente allegata al rogito e ( per chi volesse affittare
la casa ) anche al contratto di locazione. In mancanza di questo
documento la vendita è ugualmente valida ma l’acquirente
farà bene a far scontare dal prezzo le spese per l’adeguamento,
opportunamente calcolate. Mentre per gli impianti idraulici e
del gas i lavori de eseguire sono, in genere, abbastanza contenuti,
una spesa maggiore è richiesta per l’adeguamento
degli impianti elettrici. I lavori sono infatti obbligatori non
solo a livello condominiale, ma anche nella singola unità
immobiliare va adeguata alla legge 46/1990. Il lavoro più
importante è la creazione nello stabile di un impianto
di “messa a terra “, al quale si colleghino gli impianti
elettrici comuni. Nelle singole unità immobiliari private
sono obbligatorie la revisione dell’impianto e l’installazione
di un interruttore magnetico- termico e di un interruttore differenziale,
mentre non è obbligatorio ( ma è più sicuro)
collegarsi alla messa a terra condominiale. In ogni caso, dato
che a seguito di numerose proroghe il termine iniziale è
slittato di cinque anni, parecchi stabili questi lavori sono già
stati fatti. Va detto però che non molti hanno pensato
di effettuarli anche nel proprio appartamento. Se la casa è
vecchia, probabile che quanto meno l’impianto individuale
sia fuori norma. Si tratta di una spesa che va messa in conto
da parte dell’acquirente.
ATTENZIONE: Ogni intervento sugli impianti va eseguito
esclusivamente da tecnici abitati ( secondo la legge 46/1990),
che alla fine del lavoro devono rilasciare una dichiarazione di
conformità nella quale si dichiara che l’esecuzione
è stata fatta a regola d’arte e rispettando la normativa
vigente. Non sempre i tecnici sono provvisti di questi moduli,
che possono però essere acquistati nei negozi di modulistica
per uffici.
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ACCORPAMENTO “
OCCUPATO “
Cosa succede se l’immobile è occupato?
Data la delicatezza della situazione (per uno sfratto in una grande
città passano dai sei ai dieci anni dopo la fine del contratto)
sarebbe meglio chiedere, prima della firma del compromesso, di
visionare il contratto e la ricevuta della raccomandata con la
disdetta della locazione spedita ( e ricevuta ) sei mesi della
prima della scadenza. Una chiacchierata con gli inquilini, poi,
non è certo superflua. Fatevi consegnare dal venditore,
all’atto del rogito, la cauzione ( pari a tre mensilità
d’affitto ) affidata dall’inquilino al proprietario
alla stipula del contratto, con gli interessi legali ( attualmente
del 5% annuo, ma ogni anno andavano versati all’inquilino
). Il deposito cauzionale va infatti obbligatoriamente restituito
all’inquilino alla scadenza del contratto.
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