Le altre soluzioni
Comprare una casa in
costruzione
Fidarsi di un progetto? Può convenire,
e anche parecchio, ma naturalmente bisogna seguire con attenzione
tutte le fasi dei lavori e chiarire prima i numerosi dettagli.
Le case in costruzione sono economicamente un buon affare, ma
naturalmente l’acquisto è sempre molto più
problematico che per una casa già ultimata. In sostanza
si tratta di un patto fra il costruttore e l’acquirente,
che finanzia i lavori di edificazione man mano che si svolgono.
Questo vuol dire certo un maggiore impegno e coinvolgimento di
chi compra, ma anche la possibilità di avere alla fine
una casa per quanto possibile “su misura” , nuova,
e a un buon prezzo. L’I.V.A. è al 105 anziché
al 20% se la casa non è di lusso. Resta, naturalmente,
l’I.V.A. al 4% se abitazione principale. Per evitare discussioni
a fine lavori, è meglio leggere con attenzione il capitolato,
cioè l’elenco dettagliato dei tipi di impianti e
di materiali usati per la costruzione. Ecco alcune indicazioni
sul tipo di materiali e di lavori che dovrebbero garantire una
resa migliore.
- L’impasto per il cemento dovrebbe essere
a ghiaia fine;
- L’isolamento migliore è quello a “cassa vuota”,
con un’intercapedine riempita con isolante;
- Lungo le scale è meglio una zoccolatura in pietra o intonaco
plastico;
- Il legno massetto è più caro ma più duraturo
del tamburato, e per le porte interne è molto consigliabile;
- Per le facciate il klinker è preferibile agli intonaci.
Nelle città delle zone più calde l’ideale
sono le facciate “ventilate”, dove un rivestimento
separato consente la circolazione dell’aria fra questo e
la facciata;
- Il tetto a terrazze è spesso fonte di infiltrazioni ai
danni di chi sta all’ultimo piano: verificatene il tipo
di impermeabilizzazione;
- La collocazione di punti luce e attacchi di sanitari ed elettrodomestici
vanno studiati bene, in relazione al futuro arredamento;
Le piastrelle dovrebbero essere di prima scelta, il parquet è
meglio se si viene posato non con colla ma con chiodatura.
E’ bene ricordarsi di chiedere se il terreno
è anch’esso di proprietà dell’impresa
(e quindi passerà ai nuovi proprietari), oppure è
solo in concessione. In quest’ultimo caso, alla scadenza
(in genere dopo 99 anni) l’immobile passa al proprietario
del terreno senza indennizzi. Inoltre bisogna chiarire se il terreno
è edificabile, ma del resto si tratta di una condizione
necessaria perché il costruttore ottenga la concessione
edilizia. Quanto ai pagamenti, in genere sono scaglionati, seguendo
l’andamento dei lavori. Di regola, prima dei lavori viene
chiesto un acconto che difficilmente supera il 5%-6%. Inoltre,
l’acquirente può accollarsi la propria quota del
mutuo eventualmente contratto dal costruttore. In questo modo,
per quella parte di spesa, il costruttore è già
saldato e i rapporti con la banca passano direttamente in capo
all’acquirente (si veda anche il paragrafo dedicato all’accollo
del mutuo, a pagina 53).
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Comprare in cooperativa
Nel complesso, le regole da seguire sono le
stesse del paragrafo precedente, perché si tratta quasi
sempre di case da costruire. Ma la differenza sta nel rapporto
con i costruttori, che rispondono direttamente ai soci della cooperativa,
cioè agli acquirenti, che riunendosi in assemblea prendono
tutte le decisioni. Il prezzo è generalmente più
conveniente, perché per beneficiare una serie di agevolazioni
( fra le quali i minuti a tasso agevolato ) non si possono superare
i prezzi al metro quadro fissati dal Cer (Comitato per l’edilizia
residenziale). Ci vogliono almeno nove soci per costruire una
cooperativa. Le cooperative a proprietà divisa, una volta
terminata la costruzione dell’immobile, si sciolgono trasformandosi
in condomini. Quelle a proprietà indivisa restano in essere
e i soci non diventano proprietari ma semplici “assegnatari
in godimento” dell’abitazione, che dopo un certo numero
di anni ritorna alla cooperativa. A volte il terreno è
stato dato in concessione dal Comune che, dopo un periodo ( al
massimo 99 anni ) ne riacquisisce la proprietà, casa compresa.
Inoltre il Comune può chiedere un’integrazione degli
oneri di concessione per l’edificazione, anche dopo parecchi
anni. Prima di iscriversi a una cooperativa, è opportuno
leggersi lo statuto, gli ultimi bilanci, verificare se è
iscritta allo speciale registro presso la Prefettura e ( se sono
state richieste agevolazioni a Stato o Regione) anche all’albo
nazionale previsto dalla legge 59/1992.
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Multiproprietà
E’ una formula ancora poco diffusa in
Italia, e consiste nella possibilità di usare liberamente
una casa, ma solo per un periodo dell’anno ( una o più
settimane ). Per questo gli immobili si trovano sempre in località
di vacanza, e sono in genere seconde case. Prima di firmare il
contratto, è meglio assicurarsi che sia previsto un certo
numero giorni dopo la firma. Comunque la multiproprietà
può essere rivenduta. Esistono circuiti di scambio internazionali,
grazie ai quali si può cambiare luogo di vacanza dopo qualche
anno. Inoltre bisogna mettere in conto le spese condominiali e
le tasse, commisurate naturalmente al periodo di possesso.
Ci sono quattro tipi di multiproprietà:
- Immobiliare, quella più diffusa, che è come la
proprietà classica tranne che è “spezzata”
fra più proprietari in diversi periodi dell’anno;
- Alberghiera (una variante della precedente), dove si acquistano
a prezzo ridotto anche i servizi alberghieri oltre al diritto
alla stanza o all’appartamento o bungalow;
- Cooperativa, dove al posto di essere proprietari si è
soci ( con i vantaggi descritti nel paragrafo dedicato alle cooperative
);
- Azionaria, quando si è possesso non di quote della casa
ma di azioni, che danno semplicemente diritto a usare la casa
in certi periodi. E’ la scelta migliore, perché non
essendo proprietari ci sono molte meno seccature e responsabilità.
L’I.C.I. è a carico della società. Le azioni,
al momento dell’assegnazione, sono esenti da I.V.A. e si
paga solo la tassa sui contratti di borsa.
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LA NUDA PROPRIETA’
E’ un contratto che si va diffondendo,
soprattutto dopo che la legge 549/1995 ha riconosciuto i benefici
fiscali per la prima casa anche a chi compra la nuda proprietà.
Consiste nella possibilità di destinare a due diversi soggetti
l’usufrutto, cioè l’utilizzo vero e proprio
dell’immobile sotto ogni aspetto ( compresa la possibilità
di darlo in affitto ) e la nuda proprietà puramente formale,
che però diventa alla piena morte dell’usufruttuario.
In sostanza, chi possiede la casa può mantenere per sé
l’usufrutto per tutta la vita, venendo (ovviamente a prezzo
molto diverso dalla piena proprietà ) la nuda proprietà.
Chi la acquista dovrà aspettare il decesso dell’usufruttuario,
poi prenderà pieno possesso della casa senza ulteriori
spese né tasse ( si veda anche a pagina 90 ).Tutti gli
oneri fiscali annuali ( IRPEF e ICI )e condominiali sono a carico
dell’usufruttuario, tranne le spese condominiali straordinarie.
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