Tutti gli sconti del fisco

La prima casa :

Le agevolazioni più vantaggiose e più sfruttate sono quelle riservate a chi compra la propria abitazione principale, cioè quella in cui abita abitualmente. Non riguardando l’acquisto della piena proprietà, ma anche quello della nuda proprietà, e dei diritti d’usufrutto, uso e abitazione. In questi casi si può infatti usufruire delle aliquote ridotte sull’imposta di registro (4% anziché 8%) quando si compra da un privato, sull’I.V.A. (4% anziché 10%) quando si compra da una società , e sulle imposte ipotecarie e catastali ( 500 mila lire fisse anziché il 3% ). Dai benefici sono escluse, ovviamente le società; e sono ammessi all’acquisto agevolato solo ai privati o soci di cooperative costituite da persone fisiche per costruire o acquistare case d’abitazione. Venditore ( che in questo caso pagherà l’imposta a suo carico, chiamata INVIM ridotta del 50% ) può essere un privato oppure un’impresa, di qualche genere. Ecco le condizioni richieste, in base alle ultime modifiche decise con la legge 549/1995, per usufruire delle agevolazioni:

- Deve trattarsi, per acquirente, dell’unica casa effettivamente di proprietà nel Comune in cui si trova l’immobile. Il limite vale anche per le case possedute, anche solo in parte, in comunione con il coniuge o (sempre in comunione ) come usufruttuario, nudo proprietario, titolare dei diritti d’uso o abitazione.
- Bisogna avere la residenza nel comune in cui si trova l’immobile. Se non si risiede ancora nel comune in cui si vuole effettuare l’acquisto, bisogna ottenere la residenza entro un anno. La casa però può anche trovarsi nel Comune in cui l’acquirente svolge la sua attività principale. Se si tratta di un emigrato residente all’estero, questi vincoli non esistono. Va bene anche il Comune in cui si trova la sede dell’azienda da cui dipende l’acquirente quando è inviato all’estero per motivi di lavoro.
- Altra condizione essenziale è che la casa non appartenga alla categoria considerata “di lusso”, individuata dal decreto ministeriale del 2 agosto del 1969.
- Per ottenere gli sconti fiscali non si devono compilare moduli o richieste: basta far presente al notaio, al momento del rogito, di trovarsi nelle condizioni previste. Le dichiarazioni false sono punite con il pagamento di tutta l’imposta più il 30%.
- Da ultimo, va ricordato che l’agevolazione si può beneficiare più volte, senza limite, purché ci siano le altre condizioni, ma soprattutto purché non si possiedono ( su tutto il territorio nazionale ) altre abitazioni comprate usufruendo delle stesse agevolazioni per la prima casa. E’ quindi possibile vendere casa e comprare un’altra, sempre con lo sconto fiscale, purché la cosa avvenga in tempi successivi.
- Per cinque anni la casa non deve più essere posta in vendita né donata, altrimenti le agevolazioni decadono e bisogna pagare la differenza a suo tempo risparmiata, nonché una soprattassa del 30%. Se però, entro un anno dalla rivendita anticipata, si provvede ad acquistare un’altra abitazione principale, le sanzioni non scattano. Una disposizione regola anche box auto, tettoie e magazzini (identificati rispettivamente dalle categorie catastali C/6, C7 e C/2). Le agevolazioni si applicano anche all’acquisto di questi immobili se sono pertinenza dell’abitazione principale, cioè evidentemente destinati a chi vi abita . Per quanto riguarda l’I.V.A., dovuta quando si compra da un impresa, va detto che anche agli acconti fatturati si applica l’imposta agevolata al 4%.

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I Casi Dubbi:

In qualche caso non c’è sicurezza sull’interpretazione delle norme. Vediamo i principali.
- Si possono ottenere le agevolazioni comprando solo una parte di casa? Secondo alcune Commissioni tributarie (gli organi della giustizia fiscale ) le agevolazioni sarebbero applicabili a condizione che, in seguito, all’acquisto, il proprietario parziale possa poi effettivamente andare ad abitare in tutto l’alloggio, in quanto già proprietario delle altre quote.
- Se si comprano appartamenti adiacenti per farne un’unica abitazione, l’agevolazione vale solo per uno di loro. Ma la restrizione può essere prevenuta, se appartengono ad un unico venditore: quest’ultimo deve richiedere al Catasto l’accorpamento prima della vendita, in modo tale da arrivare al rogito, con una sola unità immobiliare.

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Non dimentichiamo gli altri sconti

Ecco quali sono le riduzioni fiscali concesse alla compravendita di case che non siano abitazione principale.

- Le abitazioni non di lusso acquistate da un ‘impresa, purché questa le abbia a suo tempo costruite, comprate o ristrutturate allo scopo di rivederle, e che non siano principali vengono cedute con l’aliquota del 10%.
- I fabbricati non abitativi comprati da chi li ha costruiti ( anche se non ultimati) scontano l’I.V.A. del 10% anziché del 20 %.L’agevolazione riguarda tutti gli immobili non di lusso, secondo il D.M. del 2 agosto 1969. Attenzione, però del 50% dei piani sopra terra deve essere destinato ad abitazione, e non più del 25% del rimanere può essere destinato a negozi. Per la destinazione fa fede quando stabilito dal Comune.
- La stessa riduzione dell’I.V.A. al 10 % è prevista per le assegnazioni d’abitazioni non principali ai soci delle cooperative edilizie.
- I.V.A. al 10% anche quando si compra una casa di lusso dall’impresa che l’impresa ha eseguito la ristrutturazione o un restauro - risanamento conservativo (seguendo le definizioni delle lettere C- D- E dell’articolo 31 della legge 475/1978 ) .
- Per gli immobili vincolati ( secondo la legge 1089 del 1939) di lusso, l’I.V.A. è comunque al 20% se a vendere è un impresa costruttrice, ristrutturatrice o che commercia in immobili. Per il privato o per l’impresa che non ha come scopo principale la compravendita immobiliare, che mette in vendita un immobile ( anche di lusso ) vincolato, l’imposta di registro è ridotta dall’8% al 4%. Le imposte ipotecarie e catastali restano fisse al 3%.

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