Le imposte sulla compravendita

Il capitolo tasse è uno dei meno piacevoli. L’erario ha un peso rilevante sulla compravendita immobiliare. Questa è una guida completa alla tassazione sull’acquisto, per evitare errori e per utilizzare al meglio tutte le agevolazioni previste dalla legge. Per chi si accinge a comprare casa, si consiglia di visionare la pagina relativa alle tasse sulle compravendite:
per chi compra
per chi vende

Attenzione! Le tasse sulla compravendita vanno calcolate sulla base del prezzo effettivamente pagato, che dovrebbe anche essere quello dichiarato nel rogito. Il Dpr 131/1986 ha però stabilito che, per essere in regola, è sufficiente pagare le tasse sulla base di un valore, detto “valore catastale”, che deve essere almeno pari alla rendita catastale moltiplicata per 100 volte.

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Cos’è la rendita catastale

Come sapete qual è la rendita catastale, che costituisce la base di partenza per calcolare le tasse? Il venditore ne è perfettamente a conoscenza, e bisogna insistere presso l’agente (se è lui ad occuparsi della vendita ) perché comunichi subito questa informazione. Nei casi più dubbi ci si deve recare all’ufficio tecnico erariale (Ute) con una copia integrale del rogito in possesso del venditore. Qui sono, di regola, riportati i dati che permetteranno di ottenere allo sportello la nuova rendita. Va ricordato che con la legge 662/1996, tutte le rendite catastali sono state aumentate del 5 %.

Il percorso è quindi semplice: rendita x 105 = valore catastale (base sulla quale si applicano le varie aliquote d’imposta )

Naturalmente può accedere (anche se di raro ) che il “valore catastale” sia superiore a quello di mercato. Come comportarsi? Se si dichiara il prezzo effettivamente pagato, si rischia l’accertamento. E in questo caso il fisco è libero di determinare il valore che giudica più appropriato, anche addirittura superiore al “valore catastale”, e applicare su questa nuova base tutte le imposte e le relative sanzioni. Oppure può riconoscere la congruità del valore dichiarato, senza ulteriori problemi. Ma nessuno può sapere in anticipo con esattezza quale sarà la stima dell’Ufficio del registro.

Un esempio:
Se viene venduto un immobile di categoria A2 (civile) classe 3, a Milano, zona censuaria 2 (semicentro), vani 4 (bagno, cucina, corridoio e tre stanze, circa 80-90 m2 ), la rendita catastale è di 1.160.000: il valore minimo da dichiarare è allora di 122 milioni. Su questo importo si calcolano tutte le imposte, in base alle varie aliquote indicate nella tabella a pagina 31.

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Rischi fiscali

Se il venditore si è dimenticato di pagare l’imposta a lui spettante, cioè l’INVIM, il fisco può rivalersi sull’immobile, fino a pignorarlo a chi lo ha comprato entro cinque anni dall’acquisto. E’ bene accertarsi quindi che il venditore abbia compiuto il suo dovere.

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