Acconto, caparra e “proposta irrevocabile”

Il primo passo dopo i controlli è la firma di una proposta irrevocabile, che impegna l’acquirente (ma non il venditore), per un certo periodo. Se arriva il telegramma o lettera di conferma da parte del venditore, il compratore non può più cambiare idea sul prezzo che ha proposto.
Al momento della proposta irrevocabile è consuetudine (ma non obbligo ) firmare un primo assegno da “fissare” l’affare. Può essere un acconto o una caparra confirmatoria. La differenza è importante, perché il primo va restituito in ogni caso, se la compravendita per una ragione o per l’altra non si conclude.
La “caparra confirmatoria “costituisce invece una specie di cauzione che l’acquirente consegna e che il venditore riceve.
Se l’acquisto va a monte perché il primo risulta di portarlo a termine, allora il venditore potrà trattenere la somma come indennizzo. Se invece è il venditore a cambiare idea , l’acquirente mancato ha il diritto alla restituzione della caparra: però raddoppia, sempre a titolo d’indennizzo. Chi vuole concludere la compravendita a tutti i costi può tuttavia anche rinunciare a questi indennizzi e ottenere dalla magistratura una sentenza che ha gli stessi effetti del contratto. Ecco perché acconto e caparra vanno tenuti distinti. La caparra, quindi, dovrebbe essere data al compromesso, quando cioè ci si mette d’accordo sulle modalità di pagamento e sulla data del rogito. Quindi la somma che eventualmente accompagna la proposta irrevocabile va considerata come acconto (e come tale va indicata nella proposta ) e non come caparra. In genere la proposta irrevocabile è predisposta dall’agenzia, e l’acquirente deve solo firmarla. Però può benissimo scriverla di persona, anche utilizzando lo schema di base riportato nella pagina seguente. Se la si spedisce di persona, va fatta con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o con telegramma.

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Il “compromesso”

Leggete il testo della “promessa di vendita” (più noto come compromesso)con attenzione. Il testo è assolutamente libero, e qui di seguito viene suggerito uno schema che tiene di conto delle esigenze sia del venditore che dell’acquirente.
In ogni caso, ecco dieci elementi che dovrebbero essere presenti per avere un compromesso che non dia problemi:
1. Il prezzo dell’immobile
2. I tempi e le modalità dei pagamenti
3. La data dell’atto di compravendita ufficiale (il rogito)
4. L’indicazione precisa dell’esistenza (o dell’assenza) di polemiche o altri tipi di vincoli
5. La regolarità della casa rispetto alla normativa urbanistico – edilizia (condono edilizio)
6. La descrizione precisa delle stanze e della loro posizione e d’eventuali pertinenze (cantine, solai, box)
7. L’indicazione dei confini con altri immobili
8. L’importo del versamento a titolo di caparra confirmatoria
9. L’importo del versamento a titolo di caparra penitenziale. Quest’ultima è alternativa alla caparra confirmatoria (illustrata a pagina 19), e la differenza consiste nel fatto che, una volta incassata (o resa raddoppiata ) la somma data come caparra penitenziale, nessuno può più chiedere che il contratto venga eseguito. Gli importi dei due tipi di caparra sono assolutamente liberi.
L’esistenza di una clausola penitenziale. Si tratta di una clausola che permette ad ambedue le parti di recedere dal contratto (cioè di tirarsi indietro anche un attimo prima della firma del rogito ), pagando una determinata somma. Non ha nulla a che fare con le caparre confirmatoria o penitenziale, alle quali non può essere aggiunta.
Fate apporre tutte le modifiche e le clausole che ritenete opportune: non c’è alcun problema perché il compromesso è un atto privato. Attenzione: se venditore o compratore muore o sono interdetti prima del rogito, ma a compromesso già firmato, c'è il dubbio se gli eredi sono tenuti a concludere la vendita se non sono più d’accordo. E non è certo neppure che siano tenuti a restituire il doppio della caparra (se prevista ) o a versare la clausola penitenziale.
Dal 1° gennaio 1997 è possibile far registrare il compromesso pagando solo l’imposta fissa di registro più quella ipotecaria per un totale di 500 mila lire. In questo modo, con la trascrizione sul pubblico registro immobiliare, si evita il rischio che qualche venditore disonesto prometta la casa e incassi acconti sostanziosi da più aspiranti acquirenti contemporaneamente. Bisogna però mettere in conto i costi del notaio e gli anticipi d’imposta sugli acconti pagati.

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Notaio e rogito

Il rogito è l’atto conclusivo della compravendita immobiliare. È questo l’atto di vendita vero e proprio. Tutti i dubbi devono essere chiariti già nel compromesso, che sarà la base per la stesura del rogito ad opera del notaio.
In ogni caso va verificata la piena conformità del rogito ai patti stipulati nel compromesso. I controlli sull’esistenza d’ipoteche, pratiche di condono edilizio e problemi di piano regolatore possono essere espressamente affidati al notaio. In caso contrario, questi si assume solo la responsabilità di registrare ciò che il venditore dichiara, e non la veridicità delle affermazioni . Spesso, per comodità, come vedremo, la banca cui ci si rivolge per un mutuo ha un suo notaio di fiducia, al quale si può affidare anche la stesura del rogito. Le ricevute sono importanti: bisogna farsele rilasciare per ognuna delle somme versate, in acconto o a saldo. Per gli importi pagati non vanno fatti assegni in bianco o senza data. Queste precauzioni sono utili specialmente se l’assegno non viene direttamente nelle mani del venditore: anche il semplice smarrimento nel corso dei passaggi diventa un problema complesso da risolvere.

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