La vita di condominio è composta da molte regole a cui è necessario andare incontro, permettendo così di regolare la vita nel palazzo fra tutti gli inquilini.
Le tabelle millesimali sono degli strumenti che compongono e regolano la ripartizione corretta degli oneri cui i comproprietari devono necessariamente andare incontro.
Si tratta di una ripartizione basata su diversi fattori che stabiliscono il livello di benefici che un determinato appartamento ha rispetto ai comfort che il condominio offre.
Per quale motivo la parola “millesimale”? È molto semplice: viene ripartito il totale dei beni in 1000 parti e ne viene assegnata una frazione a ciascun condomino.
Ovviamente poi ogni amministrazione condominiale si trova a dovere affrontare l’annosa questione della decisione su come calcolare queste tabelle. Succede spesso che sia lo stesso costruttore a definire i criteri di suddivisione dei millesimali
Il Codice Civile all’art. 69 dispone che tutte le tabelle possano essere revisionate e modificate nel caso in cui risultino errori oppure quando, a causa di mutate condizioni all’interno dell’edificio, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di esso.
Non è sempre stato semplice identificare l’errore all’interno di tabelle millesimali, soprattutto perché così facendo si va sempre ad alterare l’equilibrio di un “piccolo ecosistema”, quello del condominio.
In passato perciò si erano affermati due indirizzi: il primo stabiliva che la semplice divergenza tra valore oggettivo e valore espresso integrasse sempre un presupposto per la modifica della tabella. In questo caso allora se un condomino avesse verificato una valutazione eccessiva del proprio immobile allora poteva richiederne la revisione.
Il secondo indirizzo invece stabiliva il principio secondo cui non fosse sufficiente la divergenza oggettiva allora questo avrebbe comportato la mancata approvazione. Tutto questo integrando un aggravamento dell’onore della prova che ovviamente non renderebbe facile procedere in tal senso. Si tratta, in questo caso, di una pratica molto poco gradita da parte dei condomini in quanto le spese da sostenere non sono mai state basse.
La Suprema Corte ha lungamente fatto riferimento alla natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali, cioè pur non potendo essere considerato come contratto deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini.
Nonostante ciò, anche nelle precedenti situazioni le deliberazioni in materia di modifiche a determinate tabelle, sia la maggioranza, sia l’unanimità dei condomini presenti non configuravano una ipotesi di nullità assoluta, bensì soltanto relativa.
Come si calcolano i millesimali?
Le famose tavole della legge di ogni condominio regolate dal Codice Civile hanno delle proporzioni a cui devono attenersi per determinare il valore di ogni millesimo. Questa procedura è, in effetti, un’operazione tecnica a tutti gli effetti che deve essere compiuta misurando attentamente la superficie reali di ogni unità immobiliare e ragguagliandola, in millesimi, al volume totale dell’edificio.
Il calcolo solitamente viene compiuto moltiplicando la superficie reale dell’appartamento per dei coefficienti di riduzione (o aumento) che modificano i metri quadri in funzione dell’effettivo utilizzo della superficie dell’appartamento in questione. Si tratta perciò di un processo che deve essere compiuto esclusivamente da un tecnico.
Succede così che in un solo condominio possano coesistere più tabelle millesimali. In questo caso ce ne sarà una principale, che definisce i valori proporzionali delle varie proprietà. Nel caso di altre tabelle aggiuntive il loro scopo può essere quello di regolare invece le parti comuni, come per esempio la rampa di scale, l’ascensore oppure il giardino condominiale.
Le tabelle millesimali rappresentano perciò uno strumento importantissimo all’interno della vita condominiale, costituendo un allegato fondamentale al regolamento rappresentandone lo strumento più importante.
In linea conseguenziale ne deriva infatti la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie, ma soprattutto le maggioranze assembleari, avendo così il “potere” di spostare l’ago della bilancia in determinate situazioni decisionali.
Le tabelle millesimali sono uno strumento perciò di fondamentale importanza all’interno della vita del condominio. Vanno a regolare la maggior parte delle spese che ogni famiglia deve sostenere, nonché la capacità decisionale all’interno del consiglio. Il complesso calcolo che si cela poi dietro questi valori ne fa un tassello chiave per l’amministrazione dell’economia interna del palazzo.
