Acquistare un immobile è un passo importante per qualunque nucleo famigliare, sia per quanto riguarda lo sforzo economico necessario, sia perché questo comporta un passo importante nella vita di ognuno andando a costituire uno dei punti fermi della vita di una persona.
In Italia quasi l’80% delle famiglie vive in una casa di proprietà, inoltre una buona parte possiede anche una seconda casa a scopo investimento.
Durante il processo di scelta dell’immobile, quello di contrattazione con il venditore e quello di stipula del contratto è necessario perciò fare moltissima attenzione in modo da definire ogni particolare.
Una delle parti di fondamentale importanza è il rogito notarile, il quale in pratica costituisce il contratto che perfeziona la compravendita immobiliare. È stipulato sulla base di quanto già effettivamente stabilito nel contratto preliminare.
Cosa viene definito con esattezza nel rogito? In questo documento il venditore dell’immobile trasferisce contro pagamento all’acquirente la proprietà del bene immobile in questione e si perfeziona non con la consegna del bene (in quanto immobile, appunto), bensì con la stipula del contratto stesso, essendo di natura consensuale.
In caso la compravendita venga assistita da mutuo fondiario, contestualmente alla stipula del relativo contratto, viene sottoscritto anche il contratto di mutuo con l’istituto bancario erogante.
Ovviamente il rogito è un atto pubblico è la stipula spetta ad un notaio. Egli è obbligato ad effettuare tutte le visure catastali necessarie ad attestarne la conformità ai sensi di legge, eccetto il caso in cui entrambe le parti non esonerino la cosa in maniera esplicita.
Tra le casistiche che il notaio deve appurare rientrano, per esempio, la mancanza di ipoteche, un regolare iscrizione al catasto e una posizione urbanistica conforme alla discipline vigenti.
Per quanto riguarda la parcella del notaio e tutte le spese del rogito è bene sapere che sono solitamente a carico dell’acquirente, il quale deve prevedere una serie di costi nel suo budget d’acquisto.
Se durante le transazioni ci si sta affidando ad un professionista del settore immobiliare può essere che questi consigli un notaio di fiducia, e che quindi la parcella sia “di favore”. Ciononostante un piccolo risparmio si può senza dubbio ottenere scegliendo lo stesso notaio sia per il rogito, sia per il contratto di mutuo o nel caso in cui il notaio si sia occupato di tutti gli inquilini di un grande frazionamento.
Ritornando al caso in cui a gestire i rapporti fra le parti ci sia un agente immobiliare, allora è necessario calcolare anche la percentuale che spetta all’agenzia oltre che i costi d’imposta per le tasse di registrazione e trascrizione (si intende così l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale e nel caso in cui si acquista direttamente da un costrutture anche l’Iva al 10%).
La Legge Bersani inoltre ha cambiato un po’ le cose rispetto agli anni passati. Infatti è rigorosamente obbligatoria la tracciabilità dei pagamenti effettuati per l’acquisto, che vanno trascritti analiticamente.
Perciò sono finiti i tempi delle valigette colme di denaro: per ogni pagamento è necessario utilizzare un assegno bancario e/o circolare non trasferibile intestato al venditore o con bonifico bancario con beneficiario il venditore.
Nel momento in cui si procede con le pattuizioni preliminari è necessario che l’immobile venga consegnato libero da cose e persone in sede di stipula del definitivo, salvo che non si acquisti per investimento un immobile locato o non si accetti consapevolmente di subentrare in un contratto di locazione in corso.
È necessario poi verificare che l’immobile sia libero da formalità pregiudizievoli o che, e gravato da ipoteca, essa venga cancellata prima della stipula del definitivo o comunque venga estinta la relativa obbligazione con essa cautelata.
Inoltre bisogna verificare che alla vendita procedano tutti i soggetti titolare del potere di vendita.
Molte sono le regole da seguire e i particolari a cui prestare attenzione, l’aiuto di un professionista nel campo immobiliare può divenire un utile aiuto in casi delicati come questo.
