AGEVOLAZIONI PER L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA Usufruenti, tipi di abitazioni, modalità di agevolazioni: nelle righe seguenti sono illustrate tutti i soggetti relativi e le procedure specifiche sull'argomento "prima casa". Consiste in una tassazione ridotta, decisa dallo Stato per aiutare chi ha bisogno di comprare una casa per sé o per i suoi familiari. Generalmente si può godere di questa agevolazione solo per un'abitazione alla volta. I. CONDIZIONI II. TIPI DI AGEVOLAZIONI III. DICHIARAZIONI IV. CAUSE DI DECADENZA I. CONDIZIONI A) Abitazioni Per usufruire dell'agevolazione è necessario: Che la casa non sia considerata di lusso. Essere residenti nel Comune dove si trova la casa da comprare, oppure si dichiari al notaio, nel rogito, l'intenzione di ottenere la residenza entro 18 mesi dall'acquisto oppure, ancora, che la casa si trovi nel Comune in cui si lavora abitualmente. Se l'acquirente è momentaneamente all'estero per lavoro, l'immobile deve trovarsi nel Comune ove ha sede o esercita l'attività il suo datore di lavoro. In caso l'acquirente sia emigrato all'estero la casa può essere ovunque in Italia. Non essere proprietari, nello stesso Comune, di altre case, e nemmeno se ne abbia una in usufrutto o in diritto d'uso e d'abitazione. Tuttavia se si possiedono altre case in altri Comuni, ma per nessuna di queste si è ottenuta l'agevolazione come "prima casa", è possibile fare richiesta per comprarne una con questa modalità. Può usufruire delle agevolazioni anche il soggetto che possieda un'altra abitazione, pur se ubicata nello stesso comune, comprovando che questa non svolga la funzione di abitazione. (Corte di Cassazione, 18.7.96 n. 6476 - 3.2.98 n. 309). Che non si abbia in Italia, neppure per quote o in regime di comunione legale, diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altra abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali prima casa. Può inoltre usufruire dell'agevolazione: Chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduta una comprata da un'impresa prima del 22 maggio 1993 (data in cui è stata soppressa l'aliquota del 4% prevista per la vendita di abitazioni effettuate da costruttori ed è stata limitata alle sole ipotesi di acquisto della prima casa) con l'Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993. In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell'immobile alienato era in regola con la normativa allora vigente sull'acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto. Chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, la precedente prima casa da un'impresa anche prima del 22 maggio 1993. Alla data di consegna dell'immobile, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l'acquisto della prima casa. Chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982, data di entrata in vigore della "legge Formica" (168/82). Tale normativa ha introdotto nel sistema tributario italiano le agevolazioni prima casa con specifici benefici o con Iva ridotta. Unica condizione: la donazione deve avvenire entro un anno dal riacquisto. Chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota. Chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che non sia poi da considerare "di lusso". Chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, a condizione che il defunto o il donatore l'abbia acquistata con i benefici prima casa. Il credito d'imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l'imponibile da tassare. Chi acquista o rivende un immobile classificato come ufficio, ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l'effettiva destinazione. Chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all'imposta di registro pagata per la permuta, riguardante due immobili, ma in modo proporzionale rispetto all'unico immobile interessato (vedi in "Come lo si determina"). B) Pertinenze L' "agevolazione prima casa" comprende anche l'acquisto delle pertinenze dell'abitazione distinte nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7: box, posti auto, cantine, soffitte. L'agevolazione è ammessa limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria. II. TIPI DI AGEVOLAZIONI - Imposte da pagare Esistono diverse riduzioni tributarie per l'acquisto immobiliare quando si dispone dei requisiti necessari per beneficiare dell'agevolazione prima casa. Eccole presentate in tabella: Imposta Ordinaria Agevolata Chi Paga? IVA (DPR 633/72) 10% 4% Acquirente Registro (DPR 131/86) 7% 3% Acquirente Invim (DPR 643/86) Piena Ridotta al 37,5% Venditore Ipotecaria (D.L. 347/90) 2% L. 250.000 Acquirente Catastale (D.L. 347/90) 1% L. 250.000 Acquirente All'atto di acquisto, se l'immobile è venduto da un privato, l'acquirente deve pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Se la vendita avviene invece da parte di un'impresa costruttrice o di una società immobiliare, oltre a queste tasse, si deve versare anche l'Iva. L'INVIM (l'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili) invece, quando è dovuta, deve essere versata dal venditore. Il credito d'imposta 1. Che cos'è? Dal 1° gennaio '99 chi, entro un anno dalla vendita della precedente prima casa, ne compera un'altra da destinare ad abitazione principale ha diritto ad un credito ("bonus fiscale") pari all'imposta di registro o all'Iva pagata sul primo acquisto agevolato. Il credito d'imposta è così uno sconto sulle tasse che permette di riusufruire delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa. Tali agevolazioni permettono a chi ha beneficiato dell'aliquota agevolata (imposta di registro e imposta sul valore aggiunto) di usufruire di detto sconto. 2. Come lo si determina? L'importo del credito d'imposta è commisurato all'ammontare dell'imposta di registro o dell'Iva corrisposta per il primo acquisto agevolato. In ogni caso, non può essere superiore alle imposte per il secondo acquisto. Il credito, pertanto, ammonta al minore importo dei tributi applicati, come si evidenzia nella tabella seguente: Valore prima casa Imposta pagata Valore nuova casa Imposta dovuta Credito spettante Imposta da pagare 100.000.000 4.000.000 150.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 150.000.000 6.000.000 250.000.000 10.000.000 6.000.000 4.000.000 200.000.000 8.000.000 100.000.000 4.000.000 4.000.000 0 300.000.000 12.000.000 150.000.000 6.000.000 6.000.000 0 Come si vede dall'esempio in tabella, se per il nuovo acquisto si prevede un'imposta superiore al credito fiscale spettante, si paga solo la differenza. Al contrario, se il bonus fiscale dovesse essere superiore all'importo della tassa da pagare per la nuova abitazione, la parte di credito eccedente non verrà rimborsata e andrà così perduta. La tassa (l'Iva o l'imposta di registro) pagata per il precedente acquisto può così essere spesa per pagare vari tributi sulla nuova casa, incluso l'Irpef nella dichiarazione dei redditi. Con riferimento all'imposta di registro relativa sia al primo, sia al secondo acquisto agevolato, occorre tenere conto non solo dell'imposta principale, ma anche dell'eventuale imposta suppletiva e complementare di maggior valore. Con riferimento, invece, all'Iva, occorre fare riferimento all'imposta indicata nella fattura relativa all'acquisto di un immobile e agli importi indicati nelle fatture relative al pagamento di acconti. Nel caso in cui l'immobile sia stato acquisito mediante appalto, ai fini della determinazione del credito d'imposta, deve essere considerata l'Iva indicata in tutte le fatture emesse dall'appaltatore per la realizzazione dell'immobile. Trattandosi di un credito personale, qualora l'immobile risulti in comunione, il credito d'imposta deve essere imputato agli aventi diritto. In caso di permuta, la base imponibile è determinata dal valore del bene. Al fine di determinare l'ammontare del credito d'imposta occorre, pertanto, quantificare in proporzione la quota dell'imposta di registro relativa al bene agevolato. Facciamo un esempio: Tizio e Caio permutano due abitazioni acquistati con agevolazioni prima casa. Le imposte di registro imputabili a Tizio e Caio sono rispettivamente di L. 10.000.000 e L. 8.000.000 per un totale di L. 18.000.000. Per determinare in proporzione l'imponibile per Tizio si procede in modo seguente: 10.000.000 x 10.000.000 : 18.000.000= 5.555.556. Per determinare invece l'imposta di registro imputabile a Caio, si procede così: 10.000.000 x 8.000.000 : 18.000.000 = 4.444.444. Gli importi di L. 5.555.556 e L. 4.444.444 costituiscono rispettivamente il credito d'imposta per Tizio e Caio se le imposte corrisposte sui precedenti acquisti risultino superiori. Se una delle due cessioni che danno luogo alla permuta è soggetta ad IVA, in base agli articoli 11 e 13 del D.P.R. n.633 del 1972, non sarà necessario alcun calcolo proporzionale in quanto il credito è costituito dal tributo corrisposto da ciascun soggetto relativamente al singolo acquisto. Gli altri tributi indiretti dovuti sugli atti traslativi immobiliari non concorrono a determinare l'ammontare del credito. 3. Chi può avvalersene? · Chi vuole riacquistare un altro immobile rivendendone uno già acquistato come prima casa. In tal caso il riacquisto deve essere effettuato entro un anno dall'alienazione della precedente abitazione, la quale deve essere stata acquistata come prima casa beneficiando dell'agevolazione. · Chi vende una casa ereditata o donata, sempre che si sia goduto dell'agevolazione prima casa. Il contribuente deve aver prodotto la dichiarazione di successione al competente ufficio dell'Amministrazione finanziaria dopo la data di acquisizione del credito stesso. Tale credito può essere utilizzato sia per compensare le imposte di successione o donazione sia per abbattere le imposte da pagare sull'acquisto di una nuova prima casa. L'operazione deve però avvenire entro un anno dalla vendita del vecchio immobile. 4. Chi non ne ha diritto? · Chi per la prima volta compra un'abitazione (in quanto tale acquisto non ha una corrispondente vendita alle spalle); · Chi ha effettuato la vendita di un immobile per il cui acquisto non si sia avuto agevolazioni; · Chi compra una casa acquistata prima del 24 aprile 1982. 5. Come lo si richiede? L'atto di acquisto dell'immobile dovrà contenere, tra l'altro, gli elementi necessari per la determinazione del credito così sintetizzati: · dovranno essere evidenziati gli estremi dell'atto di acquisto dell'immobile sul quale era stata corrisposta l'imposta di registro o l'Iva in misura agevolata, nonché l'ammontare della stessa; · nel caso in cui per l'acquisto dell'immobile sia stata corrisposta l'Iva ridotta, in assenza della "agevolazione prima casa", deve essere resa la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto a tale agevolazione alla data dell'acquisto medesimo; · se risultasse corrisposta l'Iva sull'immobile alienato, il contribuente dovrà produrre le relative fatture; · se risultasse corrisposta l'Iva sull'immobile alienato, il contribuente dovrà produrre le relative fatture; 6. Come lo si utilizza? La volontà di utilizzare il credito deve essere manifestata autonomamente da ogni interessato. Il suo utilizzo può avvenire: · per diminuire l'imposta di registro sull'atto di acquisto agevolato; · per diminuire le imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; · per diminuire l'imposta sui redditi delle persone fisiche in base alla dichiarazione da presentare dopo il nuovo acquisto; · per compensare imposte e contributi (ai sensi del D.L. del 9 luglio 1997 n.241). Interessi passivi sui mutui ipotecari Secondo la normativa vigente (art. 2 della legge finanziaria 23 dicembre 2000, n. 388), dal 1° gennaio 2001 la detrazione d'imposta di interessi passivi su mutui ipotecari può essere riconosciuta a condizione che: · l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto; · l'acquisto dell'unità immobiliare sia stato effettuato l'anno prima o l'anno dopo la stipula del mutuo. L'acquisto di un immobile affittato non fa perdere il diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo a condizione che: · entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione; · entro un anno dal rilascio dell'immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale. Viene considerato adibito ad abitazione principale anche l'immobile utilizzato a tale destinazione dai familiari del contribuente. La detrazione per gli interessi passivi pagati non viene perduta se l'immobile acquistato diventa oggetto di ristrutturazione edilizia. In tal caso la detrazione spetta può essere applicata a partire dalla data in cui l'unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall'acquisto. Se il mutuo è intestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; ma in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote. III. DICHIARAZIONI Nell'atto di acquisto (oppure nel preliminare, per fruire dell'agevolazione in relazione agli eventuali acconti corrisposti) l'acquirente deve dichiarare: · di voler stabilire la residenza nel comune dell'acquisto, se non vi si trova già o se in questo non sorga la sua sede d'attività, ecc.; · di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l'immobile acquistato; · di non essere titolare, neppure per quote di comproprietà o in regime di comunione legale, in tutta la nazione, di diritti di proprietà o di diritti reali di godimento su altra abitazione acquistata dall'acquirente o dal coniuge con le agevolazioni sull'acquisto della prima casa. IV. CAUSE DI DECADENZA Decade dalle agevolazioni il contribuente che: · abbia prestato una dichiarazione falsa sulla sussistenza dei requisiti; · abbia deciso di rivendere o di trasferire a titolo anche gratuito immobili acquistati con i benefici della prima casa prima della scadenza dei 5 anni dalla data del rogito. Oltre alla perdita delle agevolazioni, in questi casi si applica una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre che gli interessi di mora. La penalizzazione non si applica nel caso in cui il venditore riacquisti entro un anno dall'alienazione dell'immobile comprando un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Anzi in questo caso scatta il credito d'imposta. Vai alle categorie catastali