4 IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Quando in un palazzo il numero dei condomini e' superiore a dieci, è obbligatoria l'istituzione di un regolamento di condominio, che può essere di due tipi:
- Regolamento di tipo contrattuale: Di solito viene predisposto dal costruttore della palazzina e che viene approvato da tutti i proprietari in quanto inserito nell'atto di acquisto. Questo tipo di regolamento può contenere delle clausole che limitano l'utilizzo e la disponibilità del proprio immobile. Un esempio abbastanza comune è la regola di non tenere gatti in condominio. Se presente in un regolamento contrattuale, nessuno dei condomini potrà trasgredire questa regola.
- Regolamento di tipo Assembleare: Questo regolamento viene di solito predisposto dall'amministratore del condominio, ma non può contenere limitazioni alla libertà individuale che non siano espressamente accettate da tutti i condomini (vedi esempio precedente: l'Assemblea, in mia assenza, approva un regolamento di condominio che mi impedisce di continuare a tenere il mio gatto. In questo caso tale clausula non ha valore nei miei confronti in quanto io non l'ho espressamente approvata). Naturalmente diverso e' il caso in cui il regolamento disponga, ad esempio, l'utilizzo dei beni comuni (es: la regolamentazione di una zona di parcheggio, orari in cui non e' giocare nel cortile). In tal caso anche se di natura assembleare tutti i condomini saranno tenuti a rispettare le norme.

5. LE TABELLE MILLESIMALI

Partendo dal presupposto che tutto il condominio ruoti attorno al concetto di proprietà comune di alcuni beni e che la misura di partecipazione di ciascun proprietario singolo alla proprietà comune è proporzionale al valore dell'intero edificio, sorge di conseguenza il problema di vedere come tutte queste quote si armonizzino in un'entità complessa che le comprende. L'art. 68 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce, a tale proposito, che il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di esso spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori dei piani e delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi, in apposite tabelle allegate al regolamento di condominio Oltre la tabella che attiene alla proprietà generale e che viene normalmente indicata con la lettera "A", esistono ulteriori tabelle, che vengono predisposte per ripartire, sulla base dei criteri di legge, le spese di singoli servizi. Richiedi il preventivo per la redazione delle tabelle millesimali del tuo condominio.

5.1 L'approvazione della tabella millesimale

In materia di condominio la determinazione dei valori dei piani o porzioni di piano di proprieta di ciascun condomino e le espressioni in millesimi di tali valori esigono l'accordo di tutti i condomini e, in mancanza, vanno effettuati dal giudice su istanza degli interessati. Sarebbe pertanto nulla la determinazione e l'adozione fatta da parti di una maggioranza, sia pur vasta, di condomini. L'assente o il dissenziente può sempre rivolgersi al giudice per chiederne la pronuncia di inefficacia. Insomma la tabella non può essere approvata dall'assemblea alla stregua di qualunque altra delibera. E' naturale che, in base al principio sopra enunciato, anche le successive modificazioni della tabella richiedono o l'assenso di tutti o la pronuncia del giudice

5.2 Come si calcolano i millesimi:

La determinazione dei valori millesimali, è un'operazione tecnica assai complessa, che deve essere eseguita misurando la superficie reale di ogni unità immobiliare e trasformandola, in millesimi, al volume totale dell'edificio. Restano escluse dal calcolo le parti esterne al fabbricato e non edificate come per esempio i giardini. Nell'accertamento dei valori vengono tenuti di conto molti fattori tra i quali la manutenzione di ciascun appartamento. Il calcolo, di solito, viene fatto moltiplicando la superficie reale dell'appartamento per dei coefficienti che modificano i metri quadri in funzione dell'effettivo utilizzo della superficie dell'appartamento. Questi coefficienti di solito vanno da 0,20 a 1,20 e sono scelti dal tecnico incaricato sulla base della sua esperienza o rifacendosi a delle tabelle, in particolare alla circolare ministeriale n. 12480 del 26/3/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/7/1926). I Criteri utilizzati, di solito, sono i seguenti:
- Coefficiente di destinazione
- Coefficiente di piano
- Coefficiente di orientamento
- Coefficiente di prospetto
- Coefficiente di luminosità Da quanto sopra descritto, appare evidente che due appartamenti, anche se posti nello stesso stabile e della stessa superficie, difficilmente avranno valori millesimali uguali: bisognerà valutare oltre alla sua superficie, il taglio dell'appartamento, la posizione, l'orientamento e tutti gli altri fattori. Le tabelle millesimali costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di spesa, all'interno del condominio. Esse servono inoltre, per determinare la validità delle assemblee e per calcolare le maggioranze. Quando le tabelle millesimali vengono predisposte dal costruttore-venditore e la loro approvazione risulta dagli atti di compravendita dei singoli appartamenti, l'efficacia vincolante di esse si basa su tale approvazione e non può essere contestata fino ad eventuale ricorso alla procedura di cui all'art. 69 disp. att. C.C.

5.3 Modificare o correggere le tabelle:

L'art. 69 disp. att. C.C. prevede la possibilità di rivedere o modificare i valori risultanti dalle tabelle, solo nell'ipotesi di errore o di modifiche dello stato di fatto. La revisione in conseguenza di errore si riferisce, non solo agli errori di calcolo, ma ad ogni ipotesi di errore. Pertanto, la revisione si riferisce solo alle tabelle determinate contrattualmente e non a quelle definite con sentenza, per le quali saranno applicabili i rimedi previsti per le impugnazioni processuali. Nell'ipotesi di modifiche di una parte dell'edificio (ad esempio: grandi ristrutturazioni o sopraelevazioni di nuovi piani) le tabelle vanno rifatte quando "è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano". Ed ecco qui la domanda più comune: "Nel caso di realizzazione di una veranda, il condomino che la realizza deve pagare di più?". La risposta, secondo quanto detto dall'art. 69 disp. att. del codice civile, spetta soltanto al giudice. Infatti è solo Lui che può valutare se c'è un'alterazione sostanziale nei rapporti di superficie, aiutandosi di solito con un tecnico. Comunque resta il fatto che una piccola veranda non incide certamente sul valore dei millesimi in maniera tale da doverne richiedere la rideterminazione.

indietro

6. ADEGUAMENTO DEI CONDOMINI

6.1 Adeguamento dell'impianto elettrico:

Questa legge, conosciuta meglio come 46/90, prevede una serie di norme da rispettare per adeguare gli impianti esistenti a degli standard europei. Sono soggetti a questa legge TUTTI gli stabili, piccoli e grandi.

6.2 Prevenzione incendi:

La legge interessa: Gli stabili con altezza di gronda superiore a 24 metri Quelli che hanno una caldaia di potenzialità superiore a 100.000 KiloCalorie Quelli che sono dotati di un'autorimessa con capacità di parcheggio superiore a 9 auto

indietro