L'Assemblea (vedi paragrafo precedente) in prima battuta, crea appositamente un organo al quale conferisce il mandato di curare il corretto andamento della gestione comune: l'Amministratore del Condominio. La nomina dell'Amministratore è, dunque, prerogativa dell'Assemblea del Condominio, ma, quando per ragioni particolari, tale nomina non può avvenire, provvede l'autorità giudiziaria ad istanza anche di un solo condomino.

2.1. Quando occorre l'Amministratore?

La figura dell'Amministrazione è imposta dalla Legge quando in un edificio ci siano quattro o più proprietari, cioè Condomini (art. 1129 CC).

2.2. Compiti e durata dell'Amministratore

Egli dura in carica un anno, al termine del quale deve rendere il conto della propria gestione (art. 1130 CC), anche se la sua carica dura un anno, può essere revocato in qualunque momento dall'Assemblea. E' compito dell'Amministratore convocare ogni anno l'Assemblea (art. 1135 CC) per: la nomina dell'Amministratore, l'approvazione del Bilancio Preventivo, l'approvazione del Bilancio Consuntivo. Durante il trascorrere dell'anno, egli dovrà riscuotere le divisioni condominiali in base al Bilancio Preventivo approvato dall'Assemblea dei Condomini. Nell'approvare il Bilancio, l'Assemblea deve anche fissare le date di pagamento delle singole quote. Normalmente il Bilancio prevede il pagamento in divisioni trimestrali, che l'Amministratore redige adoperando la Tabella Millesimale, cioè quella costruzione matematica che consente di ripartire le spese secondo il valore di ciascuna unità immobiliare (art, 1123 CC). Nei confronti di coloro che non pagano le quote condominiali, l'Amministratore può richiedere al Giudice il Decreto Ingiuntivo immediatamente esecutivo. L'Amministratore può inoltre sospendere al condomino moroso da oltre sei mesi, l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di utilizzazione separata (per esempio, può interrompere il collegamento citofonico o televisivo). Incassate le somme previste nel Bilancio Preventivo, l'Amministratore dovrà pagare con tempestività i fornitori del Condominio, gli eventuali dipendenti (ad esempio il portiere), provvedere agli interventi riparativi delle cose comuni (ad esempio riparare le colonne di scarico, ecc.). Egli dovrà eseguire le deliberazioni che l'Assemblea ha assunto in sede di riunione, anche se dall'esecuzione di una decisione assembleare si può creare la compressione del diritto di proprietà di un componente del condominio. Si consideri, infatti, l'ipotesi che l'Assemblea deliberi che sia vietato parcheggiare autoveicoli nel cortile condominiale: tale decisione, evidentemente, limita il diritto dei condomini di servirsi della cosa comune.

2.3. Osservazione del Regolamento Condominiale

L'Amministratore deve anche curare che tutti i condomini osservino scrupolosamente il Regolamento del Condominio, intervenendo con una segnalazione nei confronti del condomino che non dovesse osservarlo e, in caso di persistenza, costringendolo con l'azione giudiziaria. Si consideri l'ipotesi del condomino che, a dispetto del divieto di usare attrezzature che producono suoni eccedenti la normale tollerabilità, non provveda ad adottare gli accorgimenti necessari, come, per esempio, isolare acusticamente l'ambiente nel quale si trovano macchine rumorose, per limitare l'immissione di suoni. L'Amministratore ha la rappresentanza legale del condominio (art. 1131 CC), e di conseguenza il diritto/dovere di esercitare le azioni giudiziarie necessarie per tutelare gli interessi del Condominio. Per lo stesso motivo, è nei confronti dell'Amministratore che sono indirizzate le richieste anche giudiziarie, ovvero i provvedimenti dell'autorità amministrativa o giudiziaria contro il Condominio.

2.4. Convocazione dell'Assemblea

L'Assemblea può essere convocata dall'Amministratore anche quando egli lo ritenga necessario, per esempio nel caso sia necessario provvedere ad eseguire lavori straordinari per i quali l'impegno di spesa supera le previsioni del Bilancio Preventivo. Nel disporre l'Assemblea, sia ordinaria sia straordinaria, l'Amministratore deve convocare, a pena di nullità delle deliberazioni, tutti i Condomini, anche se uno di essi sia proprietario di una unità immobiliare piccolissima (art. 1136 CC). La convocazione dell'Assemblea deve essere portata a conoscenza di tutti i Condomini almeno cinque giorni prima della data fissata. (art. 66 Disp. Att. CC). La convocazione dell'Assemblea deve prevedere una prima adunanza, ed una seconda adunanza che deve essere fissata per un giorno successivo, e comunque non oltre dieci giorni dalla prima. 2.5. Revoca dell'Amministratore Anche se la sua carica dura un anno, l'amministratore può essere revocato in qualunque momento dall'Assemblea Egli può essere revocato dall'autorità giudiziaria, anche ad istanza di un solo condomino, se non ha presentato il Bilancio Consuntivo per due anni, o per gravi irregolarità nella gestione (art. 1129 CC); può anche essere revocato se non ha tempestivamente convocato l'Assemblea quando ha ricevuto una citazione.

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3. LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Gli articoli 1101 e 1104 C.c., relativi alla comunione, stabiliscono che la ripartizione delle spese si determina unicamente in proporzione delle quote. L'art. 1123 specifico per la ripartizione delle spese per il condominio è più articolato, in quanto, se il primo comma stabilisce un criterio analogo a quello della comunione, il secondo comma dà rilievo proprio al reale servizio ed uso, in rapporto alle singole quote. Il criterio dell'effettiva destinazione costituisce il contenuto principale della norma, mentre l'asserzione, di cui al primo comma, vale a stabilire una presunzione di parità tra valore delle quote ed uso. La ripartizione delle spese nell'ambito condominiale è disciplinata dagli articoli 1123-1124-1125 e 1126 C.c. La materia disciplina le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni e per la gestione dei servizi comuni. Restano escluse le spese che si riferiscono unicamente alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

3.1. I soggetti che partecipano alle spese

I soggetti obbligati al pagamento si identificano in coloro che partecipano, a qualsiasi titolo, al rapporto condominiale. Il Codice Civile, all'art. 63 disp. att. dispone, per quanto riguarda il successore a titolo particolare, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questi, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente. I rapporti tra conduttore e locatore restano un fatto interno, non rilevante nei confronti del condominio, per il quale, obbligato resta sempre il proprietario.

3.2. Momento in cui nasce l'obbligo del pagamento delle spese

L'obbligo sorge nel momento in cui la ripartizione della spesa viene approvata dall'assemblea. L'obbligo, nel caso di successione nel diritto, nasce nel momento in cui viene acquisita la qualità di condomino. Per tale acquisizione, è sufficiente la redazione di una scrittura privata, non occorrendo né l'atto pubblico, né la trascrizione. È necessario altresì che del trasferimento della proprietà venga avvertito, in qualsiasi modo idoneo, il condominio.

3.3. Convenzioni in deroga

La derogabilità dell'art. 1123 ha origine da quanto previsto dall'art. 1138 ed è esplicitamente stabilita dal primo comma dell'art. 1123 stesso. Tale derogabilità concerne sia il criterio di proporzione tra quote e spese, sia la regola di ripartizione in rapporto all'uso (di cui al secondo comma). La convenzione che determina la deroga deve consistere in un atto sottoscritto da tutti i condomini interessati. Essa può essere contenuta in una delibera assembleare approvata da tutti i condomini. In mancanza dell'unanimità, la delibera assembleare che introduca deroghe ai criteri di ripartizione delle spese, incidendo sui diritti individuali del singolo condomino, è inefficace nei confronti del dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo.

3.4. Pluralità di cose, opere ed impianti

(terzo comma dell'art. 1123 C.c.)Il terzo comma dell'art. 1123 C.c., prevede l'ipotesi di opere o impianti destinati a servire, non i singoli condomini in modo differente, ma parti autonome dell'edificio in modo esclusivo. L'elencazione del codice non deve considerarsi tassativa, bensì esemplificativa, con la conseguenza che la relativa disciplina si applicherà tutte le volte che un bene o servizio siano destinati a servire solo una parte del condominio.

3.5. Manutenzione e ricostruzione delle scale

(art. 1124 C.c.) La disposizione dell'art. 1124 C.c. tiene conto del differente uso del bene comune da parte dei condomini proprietari dei diversi piani. Essa contempera tale principio con la circostanza che la scala, nella sua interezza, appartiene a tutti i condomini e vuole evitare le conseguenze non eque dell'integrale riferimento alla destinazione, che si verificavano, in danno dei proprietari dei piani più alti. L'art. 1124, nel prevedere una formula fissa (metà in ragione del valore e metà in misura proporzionale all'altezza), adotta una soluzione idonea a risolvere il problema della difficoltà di calcolare, in concreto, la differente utilità per i proprietari dei piani. La norma in esame è derogabile.

3.6. Soffitti e solai

(art. 1125 C.c.) L'art. 1125 C.c. stabilisce che le spese per la manutenzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari l'uno all'altro sovrastanti. Tale norma determina una presunzione assoluta di comunione delle opere che servono a dividere orizzontalmente le due proprietà. Nel concetto di volte, soffitti e solai rientra tutto ciò che divide orizzontalmente le due proprietà e si trova stabilmente tra esse, con funzione di sostegno e copertura. Restano escluse quelle parti che adempiono a funzioni meramente estetiche o ornamentali. L'art. 1125 C.c., secondo il quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, costituisce norma derogabile dall'autonomia privata, sicché i condomini interessati ben possono addivenire ad un accordo sul loro rispettivo diritto e determinare convenzionalmente chi debba sostenere la spesa.

3.7. Lastrici solari di uso esclusivo

(art. 1126 C.c.) L'art. 1126 prevede l'ipotesi che il lastrico solare non sia utilizzato da tutti i condomini, bensì sia nella disponibilità solo di uno o alcuni di essi. Per tale situazione viene previsto un criterio di ripartizione delle spese che, in deroga a quanto stabilito dall'art. 1123, pone le somma necessarie a carico, per un terzo dei condomini che hanno in uso il lastrico e per due terzi degli altri (a seconda dei casi, tutti i condomini, oppure coloro cui il lastrico fornisce copertura). La ratio della norma consiste nel fatto che il carattere comune del lastrico solare, collegato alla funzione di copertura dell'edificio, non può venir meno. Ai fini dell'applicazione dell'art. 1126 C.c., all'ipotesi di lastrici solari di uso esclusivo deve essere equiparata quella di lastrici in proprietà esclusiva. Poiché l'art. 1126 non è richiamato dall'art. 1138 C.c., esso può essere derogato dal regolamento di condominio, che può stabilire di ripartire le spese in proporzione del valore millesimale degli appartamenti.

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