La costituzione del condominio sorge con il frazionamento della proprietà dell'edificio, nel momento in cui il costruttore inizia a vendere gli appartamenti.
Parte della confusione attorno a questo argomento è generata dalla presenza o meno dell'amministratore, ma che rispetto lo stato giuridico di costituzione del condominio è assolutamente ininfluente.
Una volta chiarito che il condominio esiste, bisogna vedere da quali parti è costituito.
Queste sono descritte dall'art. 117 del Codice Civile

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1. L'ASSEMBLEA CONDOMINIALE

L'assemblea di condominio, è l'organo di rappresentanza dello stesso ed è composta da tutti i condòmini titolari di un diritto di proprietà delle unità immobiliari che compongono l'edificio, a cui fanno capo la maggior parte dei diritti e doveri inerenti la vita condominiale. L'assemblea è classificabile come l'organo decisionale del condominio, ovvero è l'unico organo del condominio che ha il potere di prendere tutte le decisioni in merito alla vita stessa del condominio e dei sui partecipanti. L'assemblea ha poteri "legislativi" e "ordinativi". Ha, praticamente, le stesse funzioni del governo di una nazione. I poteri legislativi si esprimono nella possibilità del congresso assembleare di deliberare su tutta la materia condominiale; è un esempio elementare quello di creare il Regolamento del Condominio, oppure di modificare le Tabelle Millesimali. Per raggiungere tali scopi articolari, l'Assemblea deve costituirsi in maggioranza assoluta, cioè con la presenza di tutti i Condomini, mentre per conseguire gli obbiettivi più correnti, quale, per esempio, la normale gestione contabile annuale, è sufficiente che si costituisca con maggioranze meno imponenti. L'assemblea può essere ordinaria o straordinaria. Molti condòmini, però, non conoscono a fondo il significato dei termini ordinaria e straordinaria. Cercheremo quindi di analizzarli uno ad uno con l'intento di sintetizzare quanto la normativa vigente prevede: - L'assemblea si definisce ordinaria quando è la prima assemblea che viene convocata nel periodo di gestione annuale e può trattare qualsiasi argomento sia di ordinaria che straordinaria amministrazione. - L'assemblea si dice straordinaria in tutti gli altri casi eccetto il primo (ordinaria) ed anche queste possono trattare qualunque argomento, sia di ordinaria che di straordinaria amministrazione.

1.1 La convocazione dell'Assemblea:

L'assemblea dovrebbe essere convocata ogni anno per il rendiconto dell'operato dell'amministratore e deve essere convocata tutte le volte che l'amministratore lo ritiene opportuno e/o dietro richiesta di almeno due condòmini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi di proprietà lo richiedano. Solo nel caso che l'amministratore non esista, l'assemblea può essere convocata da qualsiasi condòmino. Il presupposto per la valida costituzione dell'assemblea è l'avvenuto invito di tutti i condòmini indistintamente mediante raccomandata, o qualunque altro strumento comprovante l'avvenuta comunicazione, inviata almeno cinque giorni prima della data fissata.

1.2 Lo svolgimento dell'Assemblea:

Tutte le volte che l'assemblea si riunisce, è opportuno che venga nominato una persona fra i presenti che svolga la carica di presidente dell'assemblea, il quale dovrà eleggere un'altra persona che svolga la funzione di segretario. Il presidente ha il compito di verificare tutte le ricevute degli inviti, la validità delle eventuali deleghe, la presenza del numero legale e di coordinare la discussione dell'ordine del giorno. Il segretario ha la funzione di scrivere a verbale tutto ciò che viene deliberato dall'assemblea. La carica di presidente di solito viene affidata ad un condomino, mentre solitamente, per questioni puramente di calligrafia viene eletto a segretario lo stesso amministratore. Il verbale redatto e firmato dal presidente, dal segretario ed eventualmente da qualche condòmino deve obbligatoriamente essere inviato a tutti i condomini assenti, in quanto i termini di impugnabilità delle delibere assembleari decorrono, per questi ultimi, dalla data di ricezione della copia del verbale. Comunque è una buona abitudine ed indice di professionalità inviare copia del verbale - anche informalmente - anche ai presenti.

1.3 Il libro dei verbali

Sul libro dei verbali deve essere trascritto, a cura del segretario o dell'amministratore, quanto segue:

• Il luogo, l'ora di inizio e termine, l'ordine del giorno dell'assemblea;
• L'elenco degli intervenuti di persona o per delega e le rispettive quote milelsimali;
• Il resoconto dettagliato della discussione, testo delle deliberazioni prese con l'indicazione della relativa maggioranza, eventuali dichiarazioni o proposte degli intervenuti in ordine alle singole delibere, con indicazione del nome dei proponenti.

In prima convocazione l'assemblea s'intende validamente costituita con l'intervento di almeno due terzi dei condòmini, che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Qualora , in prima convocazione, non venga raggiunto il numero legale, l'assemblea dovrà riunirsi in seconda convocazione in un giorno successivo a quello della prima e comunque entro e non oltre il decimo giorno. In seconda convocazione è valida ogni delibera che abbia riportato un numero di voti favorevoli che rappresenti almeno un terzo dei partecipanti al condominio e un terzo del valore dell'edificio. Fanno comunque eccezione le seguenti tipologie di delibere :

• Le delibere concernenti la nomina, la revoca o la riconferma dell'amministratore
• le liti giudiziarie che esorbitino dalle attribuzioni dell'amministratore
• la ricostruzione dell'edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità, che devono essere approvate in ogni caso con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio
• le delibere concernenti le innovazioni dirette ad ottenere il più comodo o il miglior rendimento delle cose e/o impianti comuni e la costruzione di nuovi impianti e/o servizi comuni, che devono essere approvate con la maggioranza dei condòmini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell'edificio, salvo il disposto di leggi speciali
• le delibere su argomenti per i quali leggi speciali dispongono maggioranze diverse da quelle sopraelencate
• le delibere inerenti modifiche e/o integrazioni del presente regolamento
• l'alienazione di parti comuni del condominio
• la modifica delle tabelle millesimali e quelle delibere che toccano direttamente ed in qualsivoglia modo la disponibilità all'uso delle parti esclusive dei singoli condòmini, devono essere approvate in ogni caso con l'unanimità dei condòmini che rappresentino la totalità del valore millesimale dell'edificio.

Le attribuzioni ed i poteri dell'assemblea sono regolati dal codice civile. L'assemblea non può deliberare in violazione delle leggi, non può deliberare modifiche al regolamento o innovazioni che siano lesive dei diritti acquisiti anche di un solo condòmino. Essa non può deliberare su argomenti che non siano iscritti all'ordine del giorno, a meno che non vi sia la presenza totale dei condòmini rappresentanti il totale valore dell'edificio. Le delibere prese in conformità alla legge e alle relative maggioranze necessarie sono vincolanti per tutti i condòmini, nessuno escluso, compresi gli assenti, gli astenuti e i dissenzienti in minoranza, fatto eccezione per le delibere concernenti le innovazioni voluttuarie e gravose e suscettibili di utilizzo separato, per le quali la minoranza dissenziente può essere esonerata dalla partecipazione alle spese.

1.6 L'impugnazione delle delibere:

Ogni condòmino assente o dissenziente può presentare ricorso all'autorità giudiziaria contro tutte quelle delibere contrarie alla legge, al regolamento o comunque lesive del diritto anche di un solo condòmino. Il ricorso deve essere proposto dai presenti, dissenzienti, entro 30 giorni dalla data della delibera, e dagli assenti, entro 30 giorni dal ricevimento della copia del verbale. Il ricorso deve essere presentato al tribunale competente, nei termini e modi prescritti dallo stesso.

1.7 La separazione delle responsabilità :

Quando l'assemblea abbia deliberato di promuovere una causa o di resistere in giudizio, i condòmini dissenzienti possono separare la propria responsabilità in ordine alle spese e alle conseguenze della causa, per il caso di soccombenza. Tale volontà va notificata con atto di significazione a mezzo ufficiale giudiziario all'amministratore del condominio entro 30 giorni dalla delibera, per i presenti dissenzienti, o entro 30 giorni dalla data di ricevuta della copia del verbale per gli assenti. Se la causa ha esito favorevole al condominio, e ne derivino dei vantaggi al dissenziente, questi deve concorrere, pro quota, a rifondere quella parte di spesa della causa che non sia stato possibile farsi pagare dalla parte avversaria soccombente.

Conclusioni :

L'assemblea, come avete avuto modo di leggere, è l'unico organo che può deliberare e decidere su tutte le questioni inerenti la vita comune in condominio. Nessuno, nemmeno l'amministratore può prendere decisioni se non interpellando l'assemblea.
Tutto ciò predetto fa salvo comunque una diversa volontà espressa nel regolamento di condominio eventualmente esistente nel vostro condominio, che comunque non può menomare i diritti di ciascun condòmino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso può derogare alle disposizioni di cui agli articoli : 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

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