IL CONDONO EDILIZIO - IN CONDOMINIO Se in data antecedente al marzo 2003 l’uso non era più’ comune a tutti, si può’ pensare ad una sanatoria da parte del fruitore, il quale in tal modo potrà’ anche acquistare (dal condominio) la proprietà’ del bene senza rischiare sanzioni da parte del comune Uso non più condominiale di un bene - torna all'indice - L’uso non condominiale può essere considerato un abuso edilizio In questi casi, la sanatoria può essere richiesta dal singolo senza necessità di consenso da parte del condominio. Se la sanatoria è richiesta dal singolo utilizzatore, il Comune può procedere senza necessità di interpellare il condominio (in quanto la sanatoria fa salvi i diritti di terzi: comma 31) Tuttavia ogni condomino che sia dissenziente può opporsi e chiedere che la sanatoria non sia rilasciata per difetto di consenso da parte dell’assemblea In un caso del genere, entra in gioco l’articolo 1120 comma 2 del Codice civile, il quale esige l’unanimità dei condomini per poter sottrarre parte del bene comune all’uso generale COME DECIDE L’ASSEMBLEA - torna all'indice - INNOVAZIONI PER MIGLIORIE Prima convocazione Seconda convocazione Condomini Valore Condomini Valore Metà + 1 Almeno 2/3 Metà + 1 Almeno 2/3 INNOVAZIONI PREGIUDIZIEVOLI Prima convocazione Seconda convocazione Condomini Valore Condomini Valore Unanimità Totalità dei millesimi Unanimità Totalità dei millesimi Le innovazioni per migliorie sono opere per il miglioramento o per l’uso più comodo o per ottenere un maggior rendimento delle cose comuni Le innovazioni pregiudizievoli sono le opere che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterano il decoro architettonico, o che rendano alcune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino La sanatoria - torna all'indice - I condomini consenzienti alla diversa destinazione ed alla relativa sanatoria, in questo caso, non hanno alcun rimedio e devono rassegnarsi al ripristino dell’utilizzazione funzionale alle esigenze del condominio. La sanatoria edilizia, nei casi in cui può essere ottenuta, (cioè se non vi è ostilità da parte di alcuno dei partecipanti) riguarderà la sola unità immobiliare la cui destinazione cambia e quindi non è necessario predisporre elaborati grafici o relazioni statiche che riguardino l’intera proprietà. I parcheggi - torna all'indice - Diverso è il caso dei parcheggi realizzati dopo l’entrata in vigore della legge ponte (765/67) e di una serie di norme urbanistiche. Le aree di parcheggio sono vincolate come pertinenza delle unità immobiliari dei residenti, quindi non potrebbero circolare (cioè essere vendute e nemmeno date in uso o comodato a terzi). Ma grazie alla sanatoria urbanistica, questo vincolo potrebbe venire meno se si riesce a dimostrare (anche con dichiarazioni di parte) che l’uso dell’area di parcheggio destinata ai residenti, è stata in realtà sostituita da un uso di terzi A riguardo, vi è uno stridente contrasto con le leggi urbanistiche, ma poiché la norma di sanatoria intende rimediare proprio alle più vistose illegittimità (comprese quelle civilistiche che generano nullità dei contratti), si ritiene che un condono superi anche il vincolo di destinazione imposto ad aree di parcheggio, svincolando le aree stesse dal vincolo Con il condono, occorre rifare le tabelle millesimali - torna all'indice - Nel condominio, lo spazio massimo condonabile è pari a 3000 mc ovvero in alternativa al 30% del volume massimo dell’edificio. La chiusura del balcone con veranda o il mutamento d’uso del solaio in abitazione al pari di quello della cantina in taverna con permanenza di persone, sono infatti opere che ben possono essere condonate ma che vanno di fatto ad ampliare i volumi originari delle unità immobiliari, con conseguente variazione del rapporto millesimale dell’intera proprietà. Colui che ha eseguito le modifiche, dovrà informare l’amministratore fornendo tutti i documenti necessari a poter valutare se, a seguito delle mutate condizioni della propria unità immobiliare, sia notevolmente alterato il rapporto tra i valori millesimali dei singoli piani dell’edificio L’amministratore deve comunque attivarsi per conoscere se nello stabile da lui gestito siano state effettuate modifiche negli appartamenti per cui sia stato richiesto il condono per permettere il controllo sul rispetto del limite massimo di volume condonabile consentito per ogni singolo edificio. L’amministratore, attraverso l’esame delle singole domande, può verificare se sia il caso di revisionare le tabelle millesimali. E’ bene ricordare che l’art. 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile legittima la revisione solo in presenza di un’obbiettiva divergenza tra il nuovo valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito delle originarie tabelle. La modifica apportata dal condominio deve essere quindi rilevante, altrimenti non può farsi luogo la revisione. In ultimo, la tabella millesimale può essere modificata solo con il consenso unanime di tutti i condomini partecipanti al condominio oppure, in difetto, può essere richiesta l’autorità giudiziaria anche da un singolo condomino